臨時紋身

　　今年以來，隨著杭州等部分城市房價出現鬆動和北上廣等一線城市成交量下跌，一時間，“樓市崩盤”、“房價暴跌”的聲音頻頻傳出。廣州樓市究竟處於什麼階段，未來廣州房價往哪兒去？……廣州市房協昨日發佈了《2013年廣州市房地產市場回顧及2014年展望》報告（以下簡稱“報告”），其中對一系列老百姓關註的問題給出解答。廣州市房協在報告中判斷，在樓市政策無重大變化調整的情況下，預計2014年廣州新建商品市場將是“高位徘徊、略有升溫”的態勢。其中，下半年樓市因新增供應量增加，預計樓價略有增長，但漲幅預計略低於2013年。
　　南方日報記者 鄭佳欣 實習生 吳丹 陳浩興
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　　關鍵詞土地
　　住宅用地平均樓面地價8060元/平方米
　　去年，廣州土地市場火爆，“地王”頻出讓人無法淡定。報告指出，去年全年廣州各類型房地產市場用地的成交量主要集中在蘿崗區和南沙區，兩區的土地交易量分別為185.10萬平方米和125.56萬平方米，占全市十區土地交易總量的29.6%和20.1%。
　　數據顯示，去年廣州全市房地產市場用地成交的平均樓面地價為3800元/平方米，同比增長17%。全市房地產市場用地成交的整體溢價率為20.8%。溢價率最高達152.9%，溢價率在100%—200%的有2宗，在50%—100%之間的共6宗，在50%以內的共21宗，其餘為掛牌起始價成交。
　　值得一提的是，2013年廣州商品住宅用地的平均樓面地價為8060元/平方米，同比增長11.1%。從2013年廣州商品住宅用地溢價率情況看，整體溢價率為34.0%，其中6宗以掛牌起始價成交，其餘溢價成交，溢價率超過50%的有1宗，溢價率在50%以內的有11宗。
　　廣州市房協分析說，進入2013年，土地市場伴隨著樓市回暖日益火爆，龍頭企業集中拿地，全年全市房地產市場用地成交的整體溢價率超過20%，溢價率最高達152.9%。
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　　關鍵詞一手房價
　　十區房價同比上漲12%
　　儘管去年將增城、從化納入廣州一手房統計後，廣州樓市完成年度樓市調控目標，涉險“過關”。但是，廣州十區一手房的上漲仍然讓不少準購房客壓力山大：廣州全市十區商品住宅成交均價由2012年的14044元/平方米漲至去年的15730元/平方米，同比2012年上漲12%，環比上半年略跌2.2%。
　　報告指出，從成交均價的月度走勢看，1—4月和8月5個月廣州商品住宅的房價高於全年成交均價，7月和9月與全年成交均價基本持平，房價波動平穩。
　　廣州市房協在報告中表示，儘管2013年初“新國五條”出台迅猛、措辭嚴厲，但是沒有實際新增措施，以至於房地產市場在短暫地消化了調控帶來的影響之後價格繼續上漲。為了穩定房價，廣州等一線城市從2013年10月底開始相繼出台了更為嚴厲的調控細則（“穗六條”）。其中將二套房貸首付從之前的六成提升到七成，這對有意向購買第二套中大戶型物業的購房者來說，影響將會較明顯，而他們的購買力是當前樓價的主要支撐。
　　廣州全市十區中，新建商品住宅成交均價以天河區最高，均價為35465元/平方米；其次是越秀區，均價為33140元/平方米。外圍四區的成交均價在9000元/平方米至16500元/平方米。
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　　關鍵詞一手房成交
　　中心六區新盤供不應求
　　與一手房價的高歌猛進相比，去年，廣州市新建商品房成交總面積897.24萬平方米，環比上半年增長83.4%，同比減少7.4%。其中，新建商品住宅總成交面積709.43萬平方米，同比減少7.6%，環比今年上半年增加80.3%。在經歷2011年限購令成交大跌和2012年市場全面快速回暖之後，2013年廣州市新建商品房市場成交量逐步恢復平穩，全年成交量略超前三年的平均水平（844.46萬平方米）。
　　報告顯示，從新建商品住宅的區域成交來看，2013年全年廣州各區中花都、番禺兩區的成交量最大，兩區共成交350.88萬平方米，占全市總成交比重的49.5%。其中又以花都區的成交較多，成交189.18萬平方米，占全市總成交量比重的26.67%。黃埔區和越秀區的成交較少，成交量均少於11萬平方米，占全市總成交量比重僅為1.4%和1.2%。
　　對比外圍區域與中心城區的成交結構來看，外圍四區商品住宅的成交占據全市十區總成交的72.9%，供銷比為1.05：1，供求基本平衡。而中心六區商品住宅的成交僅占全市總成交的27.1%，供銷比為0.87：1，供不應求，市場消化存量。
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　　關鍵詞庫存
　　消化一手房庫存要9.8個月
　　最近一段時間，部分城市樓市庫存高企拉響了警報。廣州樓市庫存狀況如何？
　　報告顯示，若不計算新增可售面積，截至2013年12月31日，廣州現有商品房可售庫存面積1390.96萬平方米，商品住宅可售庫存面積577.79萬平方米。在廣州樓市繼續實行“五限”政策（即限購、限貸、限價、限售、限外）的情況下，按照2013年12個月的月均銷售速度來推算，商品房和商品住宅的可售庫存面積消化時間分別為18.6個月和9.8個月。
　　從數據看出，中心六區商品房和商品住宅的可售庫存面積在同樣的條件下按照相同的方式推算，分別需要31個月和7.3個月才可以消耗完。外圍四區商品房和商品住宅的可售庫存面積分別需要17.1個月和10.7個月才可以消耗完。
　　廣州市房協分析，在全市可售庫存中，商品住宅的庫存量占41.5%，非住宅（商業、辦公樓等）的庫存量更大。從區域的庫存情況看，中心六區商品住宅的庫存量占庫存總量的18.2%，外圍四區商品住宅的庫存量占61.5%。“中心六區新建商品房的庫存去化壓力來自非住宅物業，外圍四區新建商品房的庫存去化壓力來自住宅物業。”
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　　關鍵詞二手房
　　房價同比猛漲18.9%
　　2013年廣州二手樓市仍以實力較強的剛需購房者為主導，但改善型換房的比例有所增加，高端客戶的成交量較以往提升，首次購房比例獨大的格局明顯改觀。據合富置業數據，2013年廣州首次置業的二手買家占64.8%，較2012年有近七成回落，改善型需求占27.2%，較2012年有所提升。
　　從二手住宅區域市場交易情況分析，2013年廣州中心六區存量住宅共成交509.88萬平方米，占十區存量住宅成交總量的57.3%，同比大幅增加39.9%；外圍四區共成交379.80萬平方米，同比大幅增加42.4%。存量住宅交易市場依然主要集中在中心城區，但無論外圍或是中心城區的成交量均較去年同期大幅增長。
　　2013年廣州存量住宅的平均成交均價為11624元/平方米，同比增長18.9%。“由於2013年新建商品住房的成交均價一直在高位徘徊，令新建商品房的部分剛需購房者重回市場成交價格相對便宜的存量房市場。”
　　報告指出，從目前情況看，2014年存量住宅的成交量大幅放量的可能性不高。預計2014年全年總體的成交量或會與2013年大致持平。“判斷的理由主要是：存量房的價格、樓市政策和房貸等對存量房的成交有實質性影響的因素將維持現狀，加上中心城區有效供應不足以及外圍新區新建商品住宅的分流影響。隨著存量房市場的恢復，二手樓價預計穩中有升的態勢不變，但升幅估計低於2013年。”
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　　關鍵詞 資金鏈
　　房企資金充裕度提升
　　部分城市出現大幅降價的樓盤，主要是由於開發商資金鏈緊張所導致。廣州的開發商缺錢不？
　　報告給出這樣的答案：2013年，廣州房地產開發企業到位資金小計2324.20億元，同比增長24.4%，增速（同比增長率）較2012年大幅提升9.8個百分點。但從各季度情況來看，同比增速呈逐季下降趨勢。
　　房地產開發企業的資金充裕度，主要反映房企的資金支出與收入的匹配程度。2013年，廣州房地產開發企業的資金充裕度為147.1%，比2012年提升10.8個百分點。廣州市統計局數據顯示，2013年以來，房企的資金充裕度較2012年全面提升，說明房企資金有所改善。
　　廣州市房協分析稱，廣州樓市維持銷售旺勢，對房企資金狀況的改善貢獻較大。廣州房企在經歷前兩年樓市密集調控的洗禮後，抗壓能力和資金融資渠道的拓寬能力同時得到加強，在國內金融體系出現資金缺口的情況下，及時主動通過海外融資等其他融資方式獲取發展資金，表明瞭房企適應市場變化能力增強。
　　“廣州房企資金充裕對樓市的影響主要反映在房企投資意願的回升，投資力度和步伐加大，如房屋新開工面積大增和土地市場火爆。”報告指出，2013年，受房地產行業整體向好的影響，房地產開發投資同比增幅明顯擴大，2014年將略有增長，但預計同比增幅仍接近去年水平。
　　■相關
　　今年樓市“高位
　　徘徊、略有升溫”
　　廣州市房協在報告中判斷，在樓市政策無重大變化調整的情況下，預計2014年廣州新建商品市場將是“高位徘徊、略有升溫”的態勢。其中，上半年樓市因供求相對平衡，樓市博弈依然存在，故樓市可能出現“價量均高位徘徊”；下半年樓市因新增供應量增加，預計樓價略有增長，但漲幅預計略低於2013年。
　　廣州市房協分析，隨著前期樓市調控政策效果的減弱，加上新一屆政府調控思路業已明確，國家支持首套置業與合理性自住購房需求的政策仍然對剛需購房者有一定的刺激作用，而這部分的需求在廣州外圍區域依然十分旺盛。同時，2012年下半年的新開工項目將於2014年集中入市，廣州房企在一貫購房款回籠的財務運營管理思維影響下，將加大新建商品房市場的供應量。
　　此外，受制於存貸比的考核及貸款結構的調整，目前銀行貸款額度整體依然趨緊。加上2013年房企拿地成本相對較高，或許在一定程度上透支了其在2014年的資金能力。因此房企為快速回籠資金，樓價的漲幅會略低於2013年。　　（原標題：廣州樓市風往哪兒吹�